群英會管委會委請律師代擬存證信函草稿

一、茲據當事人群英會公寓大廈管理委員會委員稱：『昌鼎建設股份有限公司(以下稱昌鼎公司)於八十八年八月二十日致函本委員會通知書及安泰商業銀行支票影本各乙紙，本委員會已收悉，惟本委員會對於昌鼎公司通知前揭退還住戶預繳隻管理費之部份項目內容數額以及昌鼎公司對住戶的承諾事項之給付情形認為尚有疑義瑕疵，述之於后：

(一)依昌鼎(元利)群英會社區服務指南內物業概況1.社區服務人員執掌說明(1)人員編制說明，應只設置安全警衛六人作24小時輪值，然昌鼎公司於八十八年三月一日至八十八年五月三十一日計三個月，皆授意齊家物業超額任用安全警衛三人，期間本委員會多次會議中皆口頭告之昌鼎公司代表處理此事，然昌鼎公司皆未有任何善意回應，直至八十八年六月一日本委員會發函齊家物業，狀況方改善。昌鼎公司此舉顯未盡善良管理人責任，應請昌鼎公司退還前述人員聘僱價差，計貳拾柒萬玖仟元整。

(二)同前項，環境清潔員依約應聘僱二人，然自約定結算日(八十八年三月七日)起至八十八年五月三十一日止，皆超額聘用二人，累計價差計拾貳萬參仟貳佰元整。

(三)依買賣合約第二十二條第一款：『為維護本大廈之公共安全衛生及公共設備，買方願自賣方通知交屋日起委由賣方成立『管理服務中心』並聘僱管理服務人員代管壹年，代管期間管理服務中心之社區主任及行政助理薪資由賣方負擔外，其餘之保全、清潔、機電等等之管理服務費用有買方與其住戶分擔。買方同意賣方通知繳交本契約第十六條費用時預繳六個月管理基金，以每月每坪新台幣五拾元整計算，作為支付該管理服務費用，於管委會成立後結算，多餘之數移交管委會，透支之數由本條第二項賣方提撥之公共基金抵付』；經查本社區住戶『全聯社』向昌鼎建設承租之二樓建物，以及昌鼎公司所有之一樓市場，面積共達1001.93坪，依賣賣合約第二十五條之規定，『本契約之一切規定，對於買賣雙方權利義務之受讓人、繼承人、管理人或承租人有同等之約束力。』故依前揭規定，全聯社及昌鼎公司所有之一樓市場亦應繳交同額之管理費用，然依昌鼎公司送來本委員會群英會水電請款資料內容記載『蘆洲市民族路三七五巷十一號、十一號二樓』全聯社及昌鼎公司所有之一樓市場所預交之(八十八年三月七日至八十八年九月六日)管理費每坪僅25元，故本委員會自得依前揭規定請求昌鼎公司補足應繳之六個月管理費差額計壹拾伍萬零貳佰捌拾玖元整。

(四)依昌鼎公司送來本委員會之『群英會水電請款資料』，統計二百三十一戶結算金額，與 昌鼎公司提交之支票面額不符，請昌鼎公司查明原因後見覆。

(五)依昌鼎公司『元利群英會平面圖集』中地下二、三層車位圖示，第4、5、6、104、77、78、79，皆為一般車位，然目前其中已有若干車位(4、5、6、104、79)已塗銷原界線，重新劃為子母車位，昌鼎公司此舉並無任何法律依據，已明顯違法變更使用執照之圖示而為使用，故請昌鼎公司立即恢復原狀，以免涉訟。

(六)昌鼎公司以八十八年八月十日(八八)元群管字第003號文，第壹拾參項第四款『另公司於海報上之共同管理基金將設施點交完成後十五日在調解會進行調解見證，將結算金額以支票交付予 貴會』，顯與內政部頒公寓大廈管理條例第二章第十八條第四款第一項說明『於成立管理委員會獲選任管理負責人後移交之』之規定相違背，請即移送公共管理基金參佰萬予本委員會，以符法制。

(七)本社區地下一層停車場之消防送審圖與元利群英會平面圖集所標示君危機車停車場，昌鼎公司於銷售時均對購買人聲稱該區為大樓住戶專用機車停車場，但於交屋後，現階段昌鼎公司竟聲稱該停車場為市場專用，致本社區住戶無專屬機車停車場可供使用，昌鼎公司顯有欺騙消費者和廣告不實之嫌。

(八)元利群英會平面圖集一樓全區配置圖將管理室與其他公共設施並列，故管理室依客觀上圖示應屬公共設施之一部份，為全體住戶所共有，且於消防送審途中亦標示住宅管理室，然昌鼎公司竟將前揭管理室之所有權登記於昌鼎公司名下，昌鼎公司此舉顯亦有廣告不實和欺騙住戶之嫌。

(九)有關公共設施之點交時間，昌鼎公司一直未配合本委員會如期點交，且現存之公共設施亦有甚多與廣告或送審圖面不符之處，列舉如下：

1.VIP消防設備，不合乎消防法規。
2.大樓梁柱結構嚴重龜裂，顯有影響安全之虞，本會已拍照存證，應請昌鼎公司依其保證之承諾，提供結構安全之保證或提供專業機構所為之安全無虞之鑑定結果。
3.昌鼎公司於產品說明書中承諾提供之停車場刷卡電鎖，及停車場設施之交通號誌燈，及安全系統之車道出入口之CCTV監視系統及地下壹樓之DIY工具室設備都仍未設置。
4.建材設備說明之電氣設備中各戶餐廳之火鍋專用插座內之電線線徑不府和安全規格。
5.消防設備之消防自動警報系統，消防栓箱常有故障不能正常使用之情形，影響住戶生命財產安全至鉅。
6.本大樓各棟屋頂之避雷針於技師設計圖中原設計為放電式避雷針，但現有安裝則為傳統式避雷針，兩者於安全效果差距甚大，且現有避雷針已被擊毀壹支，請昌鼎公司立即全部更換為放電式避雷針。
7.依元利群英會平面圖集之頂樓空中花園配置圖烤肉區器具及休閒聊天區之休閒椅未設置。
8.昌鼎建設公司所屬之市場375巷11號一、二樓其揚水系統用電及緊急排煙系統用電，經核查乃使用社區公用電力，造成契約用電量超出原設計容量，使得社區電費罰款甚高，請昌鼎公司查明見覆。』

為此特委請貴事務所律師代為函告昌鼎公司前揭疑義及瑕疵事項，並請昌鼎公司於函到壹個月內迅為妥善處理解決，而昌鼎公司所移交之部份住戶預繳之管理費，本委員會擬先暫行收受，其他尚有疑義部份之金額，則待前揭問題解決後，再正式會算。

二、合代函如上，請 貴公司於函到壹個月內迅為處理解決前揭群英會公寓大廈管理委員會認有疑義及瑕疵之部份，而 貴公司已擬移交之部份金額(新台幣壹佰壹拾肆萬壹仟肆佰玖拾捌元整)，群英會公寓大廈管理委員會亦擬先暫行收受，至於有疑義及瑕疵部份，則待解決之後再正式會算。請 貴公司以和為貴，配合處理，以杜爭端，並免訟累，謝謝。